Miasta Best Buy: Gdzie zainwestować w mieszkania w 2018 r

Category: Ciągu Ostatnich
17 lutego 2021

Po kolejnym roku rosnących cen domów i spadających zapasów w całym kraju, coraz trudniej jest znaleźć miejsce, w którym można by położyć pieniądze (i głowę) z rozsądnym oczekiwaniem zwrotu z inwestycji. Niemniej jednak słodkie miejsca wciąż są rozproszone po całym kraju. Miasta te oferują rzadką kombinację lepszego niż przeciętny wzrostu zatrudnienia i niektórych pasów startowych, zanim domy staną się zawyżone – obie rzeczy powinny mieć każdy, kto chce dokonać inteligentnej inwestycji w nieruchomości.

Aby dowiedzieć się, gdzie w tym roku powinieneś polować na domy, Forbes sięgnął po Local Market Monitor, który śledzi ponad 300 rynków mieszkaniowych. Dla każdego rynku CEO Ingo Winzer (współautor Forbesa) przeanalizował wskaźniki mieszkaniowe, a także szersze trendy wzrostowe, aby znaleźć 20 rynków, na których można zaparkować swoje pieniądze w 2018 roku i nadal spać spokojnie.

Jeśli szukasz szybkiego przewrotu, mogą to nie być rynki dla Ciebie. Niekoniecznie są to miejsca, w których ceny będą najbardziej rosły w najbliższej przyszłości. (Trzyletnia prognoza wzrostu cen dla 20 miast z tej listy waha się od 11% w Waszyngtonie do 35% w Orlando). Są to raczej miejsca, w których wzrost ten wydaje się najbardziej trwały w perspektywie średnio- i długoterminowej.

Dumni chłopcy są wściekli, że geje przejęli #ProudBoys na TwitterzeNie znowu: Novak Djokovic uderza piłką w twarz sędziego liniowego podczas French Open przez przypadkowe przekierowanieRosnąca liczba epidemii w Białym Domu: pozytywny wynik testu 2 pracowników sprzątających, którym powiedziano, że rozmawiają z „dyskrecją„Rynki o wysokim wzroście są zawsze atrakcyjne – mówi Winzer. Jednak „za kilka lat dzisiejsze rynki rozwijające się mogą być na obszarze zawyżonym cenowo. Rynki o średnim wzroście mogą być również lepszym rozwiązaniem dla inwestorów, ponieważ istnieje mniejsza konkurencja o wybrane nieruchomości i mogą oni kupować po bardziej korzystnej cenie .

Trendy

Orlando przewyższa: Kraina Myszki Miki i Świata Harry’ego Pottera zajmuje w tym roku pierwsze miejsce. Ceny domów w Orlando wzrosły o 9% w 2017 roku, osiągając średnio 247,550 USD. Niemniej jednak Local Market Monitor nadal ocenia rynek jako uczciwie wyceniony i prognozuje, że ceny wzrosną o 35% do początku 2021 r. Ten optymizm jest w dużej mierze zasługą 7,1% wzrostu zatrudnienia w Orlando w ciągu ostatnich dwóch lat i 7,6% wzrostu populacji ostatnie trzy. Ogólnie Orlando dobrze sobie radzi, gdy Ameryka ma się dobrze, ponieważ jego gospodarka zależy w dużej mierze od turystyki. Nie zaszkodzi również fakt, że ceny domów w Orlando, wciąż pod wpływem krachu na rynku mieszkaniowym, są o 22% niższe od średniej krajowej. „Orlando odżyło w tym sensie, że wzrost zatrudnienia był silny, a ceny domów rosną wraz z dochodami w zdrowym tempie – zauważa Winzer. Ceny domów są nadal poniżej szczytu bańki, więc w tym wąskim sensie nie odbiły się .

Zagrożenie techniczne: na drugim końcu spektrum znajduje się kilka miast zachodniego wybrzeża i Teksasu, w których silny popyt ze strony wysoko opłacanych pracowników technicznych i energetycznych doprowadził ceny do granicy przystępności. Nie tak dawno niektóre z tych miast wyglądały na bezpieczne zakłady, ale błyskawiczny wzrost cen w 2017 r. Dodał ryzyko. Na przykład Austin w Teksasie zajął 7 miejsce na naszej liście w 2016 roku. Po 7% wzroście w 2017 r. Do średnio 305 000 USD, ceny domów są teraz o 30% wyższe niż stosunek ceny do dochodów, który miasto historycznie wspierało. W Seattle, nr 4 w 2017 roku, ceny są o 25% wyższe niż historycznie opłacalne. W zeszłym roku ceny w Seattle wzrosły o 14% – więcej niż w jakimkolwiek innym dużym mieście w Ameryce i już ponad połowę wzrostu, jakiego Winzer spodziewał się w latach 2017-2020.

Przeczytaj więcej o miastach, w których może być czas na sprzedaż, tutaj.

Sprawl: Biorąc pod uwagę powszechny wzrost cen i dobrobyt, miasta na tegorocznej liście są zróżnicowane. Obejmują one od Bostonu na północnym wschodzie po Sacramento w północnej Kalifornii. Piętnaście stanów jest reprezentowanych we wszystkich i żaden nie zajmuje więcej niż dwóch miejsc – zmiana od 2017 r., Kiedy tylko Floryda i Teksas zajmowały siedem miejsc.

Znani nowicjusze: w tym celu osiem z 20 miast na tegorocznej liście nie dotarło do 2017 roku. Najwyżej sklasyfikowany nowicjusz zajmuje drugie miejsce w Provo-Orem w stanie Utah, gdzie średnia cena domu w wysokości 266 169 USD jest idealna. miejsce na lokalną przystępność. Inni nowoprzybyli to Ogden-Clearfield nr 5, Utah, Springfield nr 8 i Waszyngton nr 17.

Metodologia

Aby sporządzić tę listę, Winzer rozpoczął od 330 rynków. Najpierw usunął te, które były zbyt małe (populacje poniżej 500 000), a następnie odrzucił te, które osiągały najgorsze wyniki pod względem kluczowych wskaźników. Wreszcie przeanalizował 20 rynków, które uzyskały najlepsze wyniki w pięciu miarach: roczny wzrost zatrudnienia, trzyletni wzrost liczby ludności (2014-2017), roczny wzrost cen mieszkań, przystępność cenowa i własny trzyletni dom Local Market Monitor. prognoza cen. W tym roku posłużyliśmy się wzrostem liczby miejsc pracy do uszeregowania listy. „W dobie rosnących cen dobra gospodarka jest lepszym długoterminowym kryterium inwestycji niż wzrost cen, zauważa Winzer.

Aby ocenić przystępność, Winzer używa miary ceny domu w porównaniu z ceną dochodu, którą nazywa Equilibrium Home Price. To jest rzeczywista aktualna średnia cena domu na rynku w porównaniu z tym, jaka byłaby ta cena, gdyby była historyczna relacja między cenami mieszkań a dochodem utrzymywanym na tym rynku. Na przykład w Columbus w Ohio przeciętny dom kosztuje 229 776 dolarów, czyli około 4,65 razy więcej niż lokalny dochód na mieszkańca. Historycznie jednak domy w Columbus sprzedawały się za 5,38-krotność lokalnego dochodu. Różnica między nimi sugeruje, że ceny domów w mieście są o 13% zaniżone. ( Aby uzyskać więcej informacji na temat cen domów w stanie równowagi, przeczytaj: Rynek wzrostu nieruchomości czy zbliżająca się bańka? Jak odróżnić różnicę)

Winzer uważa, że ​​odchylenie od 15% do -15% od historycznej ceny dochodu jest normalne. Ogólnie rynek uważa się za zawyżony, jeśli miara ta jest o 30% lub więcej wyższa od ceny dochodu. Niedoszacowanie jest korzystne dla osób kupujących w mieście, w którym rozwija się gospodarka, ale może być dużym minusem w miejscach bez wzrostu na horyzoncie. Na przykład dlatego Chicago nie ma na naszej liście. Tak, ceny domów są zaniżone o około 20%, ale wzrost zatrudnienia jest znacznie poniżej średniej krajowej. „W Chicago można znaleźć mnóstwo okazji, ale dopóki sytuacja ekonomiczna się nie poprawi, istnieje ryzyko, że nie znajdziesz najemców – mówi Winzer.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy